El sueño de acceder a una vivienda en España se ha convertido en una carrera de obstáculos para los jóvenes. Con los precios inmobiliarios disparados y los salarios estancados —el 63% de los trabajadores no alcanza el salario medio según Fotocasa—, muchos padres intentan echar una mano a sus hijos aportando los 50.000, 60.000 o incluso 70.000 euros que se exigen como entrada para una hipoteca. Lo que en principio parece un gesto familiar entrañable puede convertirse, según alertan expertos fiscales, en una auténtica "masacre fiscal" si no se gestiona correctamente ante Hacienda.
Aitor Fernández y Alina Dragos, asesores fiscales de TaxDown, han detectado un creciente número de casos problemáticos. "Hemos visto muchas masacres fiscales de padres que quieren ayudar a sus hijos", explican. El problema de fondo es que, si el dinero se entrega "a fondo perdido", la Agencia Tributaria lo interpreta como una donación, lo que activa el Impuesto de Sucesiones y Donaciones para el hijo. Aunque donar dinero en efectivo no genera IRPF para los padres —el artículo sigue explicando que el impuesto recae sobre el receptor—, el hijo está obligado a presentar la declaración correspondiente, aunque la cuota resultante sea cero gracias a las bonificaciones autonómicas.
La situación se complica porque muchas familias optan por transferir el dinero de forma informal: un ingreso en cuenta, sin notaría ni liquidación del impuesto, confiando en que "por ser familia" nadie cuestionará el movimiento. Es un error frecuente que suele pasar factura años después, cuando Hacienda reclama información y los contribuyentes no pueden justificar el origen ni la naturaleza de los fondos. "El mayor problema que vamos a tener siempre es no documentar las cosas", advierte Fernández.
Existen dos vías principales para ayudar a los hijos sin sobresaltos tributarios. La primera es la donación, que cuenta con ventajas fiscales según la comunidad autónoma. Extremadura, por ejemplo, permite donar hasta 200.000 euros libres de impuestos para la compra de la primera vivienda habitual, siempre que se cumplan requisitos específicos. En general, la operación debe formalizarse en documento público, notificarse a Hacienda y especificar que el destino es la adquisición de vivienda, de modo que puedan aplicarse las bonificaciones autonómicas.
La segunda vía, y la que los expertos recomiendan con mayor énfasis, es el préstamo privado entre particulares a tipo cero. Cualquier ciudadano puede prestar dinero a otro sin intereses, siempre que exista una obligación real de devolución con plazos y condiciones concretos. Para que Hacienda lo acepte como préstamo y no lo recalifique como donación, Fernández recomienda dos pasos imprescindibles: firmar un contrato privado que recoja importe, tipo de interés (aunque sea del 0%), plazo y forma de pago, y presentar el modelo 600 en la oficina liquidadora de la comunidad autónoma del hijo. Aunque la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sea cero, el registro es obligatorio y constituye la prueba ante Hacienda de que la operación es un préstamo legítimo.
Ahora bien, el préstamo entre particulares también tiene sus riesgos si no se ejecuta con coherencia. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Soria ilustra las consecuencias de un préstamo mal planteado. Unos padres prestaron 270.000 euros a su hijo en 2007 mediante un contrato privado sin intereses, con el compromiso de devolución íntegra en un único pago… a 30 años vista. Para entonces, los progenitores habrían superado los cien años, y entre 2007 y 2021 no se realizó ni una sola amortización. Tras el fallecimiento de la madre, el testamento ordenó incluir esa cantidad en la masa hereditaria como adelanto de la herencia, conforme al artículo 1035 del Código Civil. La escritura reflejó un crédito contra el hijo de 267.870 euros, frente a una parte hereditaria de 199.845 euros. Tras compensar ambas cifras, quedó un saldo pendiente de 68.025 euros que el hijo deberá abonar al resto de herederos.
El tribunal concluyó que, pese a la apariencia formal de préstamo, los hechos revelaban una donación encubierta: ni había intención real de devolución ni un plazo creíble. El caso demuestra que la forma jurídica del préstamo solo se sostiene si va acompañada de un comportamiento coherente —cuotas periódicas, amortizaciones parciales, vida real del contrato—.
En definitiva, la ayuda familiar para acceder a la vivienda es perfectamente viable y, en muchos casos, fiscalmente neutra, pero exige planificación, documentación y asesoramiento profesional. Como sintetizan los expertos de TaxDown, la diferencia entre un gesto familiar exitoso y un problema con Hacienda está en formalizar la operación antes de mover un solo euro y en mantener la coherencia entre lo firmado y lo ejecutado durante toda la vida del préstamo.